Управляющая компания

 Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения. Если строго следовать российскому законодательству, нужно говорить и писать «управляющие организации», поскольку по законодательству, «управляющие компании» - это те, которые управляют инвестициями. Но в жизни сложилось именно так.

Целью деятельности такой компании является поддержание нормального технического состояния общего имущества многоквартирных домов (жилых домов) и его составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению.

Согласно положениям Жилищного кодекса, управляющей компанией является организация (юридическое лицо) осуществляющее управление многоквартирными жилыми домами, на основе возмездного договора с собственниками указанных домов. УК является одной из возможных форм управления МКД наряду с ТСЖ и непосредственным управлением.

С организационной точки зрения УК является посредником между множеством собственников МКД и лицами оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию МКД, а также оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов, основной функцией УК является выполнение функций единого заказчика действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников, перед поставщиками и подрядчиками и одновременно консолидированного представителя всех лиц оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов и услуг перед лицом собственников дома. В данном аспекте создание УК обусловлено невозможностью заключения и исполнения Множества договоров каждым собственником с каждым поставщиком и подрядчиком.

С точки зрения экономики УК осуществляет аккумулирование денежных средств собственников МКД направляемых на расчеты с поставщиками, содержание и ремонт, а также организует управление денежными потоками. Одной из основных функций УК является учет, контроль и организация расчетов с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов.

С технической точки зрения УК организация осуществляющая работы в области обслуживания общего имущества, планирования и осуществления мероприятий эксплуатации и ремонта. Деятельность УК основывается на прикладной дисциплине — Эксплуатация и ремонт — УК осуществляет накопление информации об обслуживаемом объекте, в том числе Ведет учет износа, амортизации и накопление имущественных и технических фондов необходимых для восстановительного ремонта амортизированного имущества, планирует и организует мероприятия по восстановлению амортизированного имущества, осуществляет хранение и актуализацию технической документации на объект недвижимости (включая инструкцию по эксплуатации и проект), разрабатывает проект эксплуатации и технологические карты, выполняет функции заказчика (застройщика и технического надзора) строительного контроля в процессе капитального и текущего ремонта, осуществляет аварийно восстановительный ремонт, является заказчиком мероприятий обследования технического состояния, поддерживает техническое состояние объекта на уровне предусмотренном проектом с учетом износа. Нормативными актами регулирующими деятельность УК в части технической эксплуатации является закон о техническом регулировании и технический регламент о безопасности зданий и сооружений, градостроительный кодекс, справочно используется утративший силу нормативный акт «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда».

С правовой точки зрения отношения УК и собственников МКД признаны потребительскими (судебная практика) при этом УК признается первым подрядчиком состоящим в договорных отношениях с собственниками, а все остальные организации поставляющие услуги товары работы для функционирования МКД — субподрядчиками УК. При определении объёма обязанностей УК действует принцип — УК в качестве профессионального участника конкурентного рынка действующего с целью извлечения прибыли обязаны принять любые меры любым способом с целью обеспечить надлежащие условия проживания в МДК, а также обеспечить безопасность жизнедеятельности и сохранность имущества собственников. Вместе с тем, данная практика идёт в разрез с фактическими отношениями сторон, поскольку ввиду внесения изменений в ЖК все существенные решения, включая решения об объёме и сроках обслуживания, в том числе проведения текущего и капитального ремонта, принимаются исключительно общим собранием собственников и контролируются домовым комитетом, как высшими органами управления МКД. Управляющая компания не имеет даже права инициировать общее собрание собственников в силу положений соответствующей статьи ЖК, в связи с этими изменениями внесенными в ЖК термин «управляющая компания» (заимствованный из зарубежной практики) в настоящее время утратил какой либо смысл, поскольку фактического управления такая организация не осуществляет и является в чистом виде эксплуатационной компанией.